Ce se întâmplă dacă nu faci succesiunea: consecințe asupra imobilului și rolul cadastrului

Ce riscați când amânați succesiunea, de ce imobilul rămâne blocat, când este necesar cadastru la succesiune și cum se deblochează situația după ani de la deces.

Actualizat 14 septembrie 2026 · 8 minute de citit

Ce se întâmplă dacă nu faci succesiunea? Pe scurt, imobilul rămâne pe numele persoanei decedate, iar tot ce ține de el se blochează: nu poate fi vândut, ipotecat, donat sau intabulat pe numele moștenitorilor. Impozitele curg în continuare, după doi ani apare un impozit suplimentar, iar cu fiecare an moștenitorii se înmulțesc și acordul lor devine tot mai greu de obținut. În acest ghid explicăm consecințele concrete ale amânării, în ce moment este necesar cadastru la succesiune și cum se rezolvă situația când au trecut ani de la deces.

Ce se întâmplă concret dacă nu faci succesiunea

La toate acestea se adaugă o consecință mai puțin vizibilă: cu timpul, moștenitorii se înmulțesc. Dacă unul dintre frați moare înainte de dezbaterea succesiunii, în locul lui vin copiii lui, apoi nepoții. O casă care avea trei moștenitori ajunge, după douăzeci de ani, la zece, unii plecați din țară, unii de negăsit. Fiecare trebuie să fie de acord sau reprezentat.

Termene și impozitul suplimentar

Două termene contează:

• Termenul de opțiune succesorală, de un an de la deces, în care moștenitorul acceptă sau nu moștenirea. Acceptarea poate fi și tacită, prin fapte care arată că vă comportați ca proprietar. Un notar vă spune cum stau lucrurile în cazul dumneavoastră.
• Doi ani de la deces: dacă dezbaterea succesiunii are loc după acest termen, Codul fiscal prevede un impozit suplimentar, calculat la valoarea imobilului, plătit la notar. Nu blochează succesiunea, dar o scumpește.

Succesiunea în sine se poate dezbate oricând, nu se prescrie. Ce se prescrie sunt anumite drepturi ale moștenitorilor între ei, iar asta este de discutat cu notarul sau cu un avocat.

Este necesar cadastru la succesiune?

Este întrebarea pe care o primim cel mai des, și răspunsul are două părți.

Pentru dezbaterea succesiunii, nu. Notarul eliberează certificatul de moștenitor pe baza actelor de proprietate ale defunctului, a certificatului fiscal și a actelor de stare civilă. Dacă imobilul este deja înscris în cartea funciară, notarul cere extrasul; dacă nu este înscris, nu vă poate obliga să faceți cadastrul înainte de succesiune.

Imediat după, da. Certificatul de moștenitor vă dă dreptul, dar nu vă înscrie în cartea funciară. Pentru vânzare, ipotecă sau orice act ulterior, moștenitorii trebuie intabulați. Iar intabularea se face pe baza unei documentații cadastrale. Deci:

• imobil deja înscris în cartea funciară, cu număr cadastral → se intabulează moștenitorii pe baza certificatului, de regulă prin notar, fără lucrare nouă de cadastru;
• imobil neînscris, sau înscris doar într-o carte funciară veche fără număr cadastral → este necesar cadastru: un topograf autorizat ANCPI întocmește documentația, apoi se depune împreună cu certificatul de moștenitor pentru intabulare.

Detalii despre partea tehnică găsiți în ce este cadastrul și, pe tipuri de imobile, în intabulare casă, intabulare apartament și intabulare teren.

În ce ordine se fac succesiunea, cadastrul și intabularea

1. Certificatul de atestare fiscală de la primărie, pentru imobil. Dacă sunt restanțe, se plătesc.
2. Succesiunea la notar, cu toți moștenitorii. Rezultatul: certificatul de moștenitor.
3. Cadastrul, dacă imobilul nu are număr cadastral. Se poate începe în paralel cu succesiunea: topograful măsoară și întocmește documentația, dar depunerea așteaptă certificatul.
4. Intabularea moștenitorilor la oficiul de cadastru, pe baza certificatului de moștenitor și a documentației cadastrale.
5. Verificarea extrasului de carte funciară: numele, cotele fiecărui moștenitor, suprafețele.

Procedura completă de intabulare o aveți în intabularea, pas cu pas.

Ce faceți dacă au trecut ani de la deces

• Stabiliți cine sunt moștenitorii acum, inclusiv descendenții celor decedați între timp. Notarul face acest lucru pe baza actelor de stare civilă.
• Strângeți actele de proprietate. Dacă lipsesc, se pot obține duplicate de la notariat, primărie sau arhive.
• Dacă moștenitorii se înțeleg, succesiunea se face la notar, într-o singură procedură, chiar dacă sunt mai multe decese succesive.
• Dacă nu se înțeleg sau unii sunt de negăsit, rămâne calea instanței, mai lungă, dar posibilă.
• Casa a fost construită sau extinsă fără autorizație între timp? Pentru înscrierea ei este nevoie de certificatul de atestare a edificării; vedeți și am construit fără autorizație.

Actele legate de imobil la succesiune

• Actele de proprietate ale defunctului: contract, titlu de proprietate, certificat de moștenitor anterior, extras din cartea funciară veche.
• Certificatul de atestare fiscală eliberat de primărie pe numele defunctului.
• Extrasul de carte funciară, dacă imobilul este înscris.
• Certificatul de deces și actele de stare civilă ale moștenitorilor.

Lista exactă o stabilește notarul. Pentru actele necesare la cadastru și intabulare, vedeți actele necesare pentru cadastru și intabulare.

Întrebări frecvente despre succesiune și cadastru

Surse

• Codul fiscal (Legea nr. 227/2015) — impozitul pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare, inclusiv la moștenire
• Codul civil (Legea nr. 287/2009) — moștenirea, termenul de opțiune succesorală
• Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
• Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI)

Informațiile din acest ghid au caracter general și sunt valabile la data actualizării. Nu constituie consultanță juridică. Pentru situația dumneavoastră concretă, consultați un notar public sau un avocat și un topograf autorizat.