Intabulare casă: preț, acte necesare și ce faceți când lipsesc actele
Cum se înscrie o casă în cartea funciară, ce acte pregătiți, de ce o casă veche costă mai mult de intabulat și cum obțineți oferte reale de la topografi autorizați ANCPI.
Intabularea unei case înseamnă înscrierea construcției și a dreptului dumneavoastră de proprietate în cartea funciară, pe baza documentației cadastrale întocmite de un topograf autorizat. Până la intabulare, casa există fizic și în acte, dar nu apare în evidența oficială a statului: nu poate fi vândută, ipotecată sau împărțită moștenitorilor fără complicații. Pe această pagină găsiți ce presupune intabularea unei case, ce acte vă trebuie, ce se întâmplă când nu le aveți pe toate și de ce prețul pentru intabulare la o casă veche nu se poate spune la telefon.
Ce înseamnă intabularea unei case
Cadastrul și intabularea sunt două operațiuni diferite, care se fac de obicei împreună. Cadastrul este partea tehnică: topograful măsoară terenul și casa, întocmește planurile și documentația. Intabularea este partea juridică: oficiul de cadastru verifică documentația și înscrie imobilul și proprietarul în cartea funciară.
La o casă, particularitatea este că se înscriu două lucruri: terenul și construcția de pe el. Construcția nu poate fi intabulată separat de teren. Dacă terenul nu are carte funciară, se deschide odată cu casa, în același dosar. Dacă terenul este deja intabulat, casa se adaugă în cartea funciară existentă, iar lucrarea este ceva mai simplă. Detaliile procedurii generale le găsiți în ghidul nostru despre intabulare, pas cu pas.
Actele necesare pentru intabulare casă
Lista exactă v-o confirmă topograful după ce vede situația. Orientativ, actele pentru intabularea unei case depind de cum a fost construită și de ce acte are terenul:
| Situația | Actele necesare | Ce complică dosarul |
|---|---|---|
| Casă construită cu autorizație, după 2001 | Actul de proprietate pentru teren, autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificatul de atestare fiscală, actul de identitate | De regulă nimic. Este cazul cel mai simplu. |
| Casă veche, cu acte pentru teren, fără autorizație | Actul de proprietate pentru teren, certificatul de atestare a edificării de la primărie, certificatul de atestare fiscală, actul de identitate | Obținerea certificatului de la primărie; anexele construite în timp |
| Casă moștenită | Certificatul de moștenitor, plus actele de mai sus în funcție de vechimea casei | Succesiunea nedezbătută blochează intabularea |
| Casă fără acte | Se stabilesc de la caz la caz; vedeți secțiunea următoare | Dovedirea dreptului de proprietate asupra terenului |
Pentru lista completă pe tipuri de imobile, inclusiv apartamente și terenuri, vedeți actele necesare pentru cadastru și intabulare.
Intabulare casă fără acte: ce se poate face
Este situația cea mai des întâlnită la casele de la țară și la construcțiile ridicate în timp, fără formalități. „Fără acte" înseamnă de obicei una dintre trei probleme, și fiecare are alt drum:
- Casa nu are autorizație de construire. Construcția se poate înscrie pe baza unui act eliberat de primărie care atestă că există, cel mai cunoscut fiind certificatul de atestare a edificării construcției. Fără el, casa nu se poate intabula chiar dacă terenul este în regulă.
- Terenul nu are act de proprietate. Aici topograful nu poate face nimic singur: dreptul de proprietate trebuie dovedit mai întâi, prin titlu de proprietate, contract, certificat de moștenitor sau hotărâre judecătorească.
- Casa a fost moștenită, dar succesiunea nu s-a făcut. Dosarul se oprește la notar: intabularea se face pe baza certificatului de moștenitor.
Cazurile acestea nu se rezolvă la telefon. Descrieți situația exact cum este, cu tot ce lipsește, iar un topograf cu experiență vă spune din start dacă se poate și pe ce cale. Dacă ați construit sau extins fără autorizație, citiți și ce se poate face când ați construit fără autorizație.
Preț intabulare casă veche: de ce nu există un tarif fix
Prețul pentru intabulare casă se compune din două părți. Prima este onorariul topografului, un preț de piață care depinde de suprafața terenului, de numărul construcțiilor și anexelor, de zonă și de cât de complicat este dosarul. A doua sunt taxele oficiale ale oficiului de cadastru, stabilite prin ordin ANCPI, pe care le plătiți la depunere.
La o casă veche, prețul de intabulare este de obicei mai mare decât la una nouă, din motive concrete:
- lipsesc autorizația sau recepția, deci este nevoie de certificatul de la primărie;
- există anexe, garaje sau extinderi construite în timp, care trebuie măsurate și înscrise separat;
- limitele terenului nu sunt clare sau nu corespund cu actele;
- proprietatea a trecut prin moșteniri nedezbătute.
Fiecare dintre acestea înseamnă ore de lucru în plus. De aceea o cifră spusă înainte ca topograful să vadă actele nu înseamnă mare lucru. Pe CadastruOK publicați lucrarea gratuit, cu situația reală a casei, și primiți oferte de la topografi autorizați, pe care le comparați după preț și termen. Ce intră într-un preț de cadastru și intabulare explicăm în ghidul despre cât costă cadastrul și intabularea.
Pașii intabulării unei case, în ordine
- Strângeți actele pentru teren și pentru casă, după tabelul de mai sus.
- Publicați lucrarea și alegeți un topograf autorizat ANCPI. Autorizarea nu este o formalitate: documentația întocmită de cineva neautorizat nu se înregistrează.
- Măsurătoarea la teren. Se identifică limitele, se măsoară casa și anexele, se marchează colțurile. Este bine să fiți prezent.
- Întocmirea documentației cadastrale: planuri, releveu, memoriu tehnic.
- Depunerea la oficiul de cadastru și plata taxei oficiale.
- Soluționarea. Oficiul verifică dosarul și, dacă totul este în regulă, înscrie terenul și casa. Dacă nu, cere completări.
- Primiți încheierea de intabulare și extrasul de carte funciară. Verificați ce s-a înscris efectiv: numele, suprafețele, construcțiile.
Cât durează intabularea casei
Durata are două părți, și diferența contează când comparați oferte. Partea topografului, măsurătoarea și documentația, durează de regulă de la câteva zile la două săptămâni, în funcție de complexitate și de cât de încărcat este. Partea oficiului de cadastru, verificarea și înscrierea, nu depinde nici de dumneavoastră, nici de topograf, și variază de la un birou teritorial la altul.
Când primiți o ofertă cu un termen, întrebați ce include. „Gata în cinci zile" poate însemna cinci zile până la depunere, nu până la extrasul de carte funciară în mână. Mai multe despre termene găsiți în cât durează intabularea.
Greșeli frecvente la intabularea unei case
- Se lasă intabularea pentru „când o să vindem". Atunci se descoperă că lipsesc acte, iar cumpărătorul nu așteaptă.
- Se alege topograful doar după preț, fără să se verifice autorizația ANCPI.
- Se ascunde o anexă sau o extindere neautorizată ca să meargă mai repede. La măsurătoare se vede, iar dosarul se întoarce.
- Se presupune că succesiunea este făcută. Dacă nu este, intabularea se blochează acolo.
- Nu se verifică extrasul de carte funciară după intabulare. O eroare descoperită acum se îndreaptă ușor; peste doi ani, la vânzare, mult mai greu.
Dacă aveți și teren de intabulat separat de casă, sau vreți să înțelegeți diferența dintre cadastrul casei și al terenului, vedeți cadastru casă și teren.
Întrebări frecvente despre intabularea unei case
Cât costă intabularea unei case?
Nu există un tarif fix. Prețul pentru intabulare casă se compune din onorariul topografului, care variază după suprafață, complexitate și zonă, și din taxele oficiale ale oficiului de cadastru. Pe CadastruOK publicați lucrarea și primiți oferte concrete de la topografi autorizați, pe care le comparați.
Ce acte îmi trebuie pentru intabularea unei case?
De regulă: actul de proprietate pentru teren și pentru casă, autorizația de construire și procesul-verbal de recepție, certificatul de atestare fiscală și actul de identitate. La o casă veche fără autorizație este nevoie și de un act care atestă existența construcției, obținut de la primărie.
Se poate face intabulare la o casă fără acte?
În multe cazuri, da, dar drumul este mai lung. Pentru construcție se obține de la primărie un act care atestă că există, cel mai des certificatul de atestare a edificării, iar pentru teren trebuie dovedit dreptul de proprietate. Un topograf cu experiență vă spune de la început dacă situația se poate rezolva și pe ce cale.
De ce prețul pentru intabularea unei case vechi este mai mare?
La o casă veche apar frecvent acte lipsă, construcții neautorizate, anexe ridicate în timp sau succesiuni nedezbătute. Fiecare dintre acestea înseamnă demersuri suplimentare la primărie sau la notar, deci mai mult timp de lucru pentru topograf.
Cât durează intabularea unei case?
Partea topografului, măsurătoarea și documentația, durează de obicei de la câteva zile la două săptămâni. Partea oficiului de cadastru, verificarea și înscrierea, variază de la un birou teritorial la altul și nu depinde de topograf.
Pot intabula casa dacă terenul nu este intabulat?
Nu. Construcția se înscrie în cartea funciară a terenului pe care se află, deci terenul se intabulează primul sau odată cu casa, în același dosar.
Am moștenit casa. O pot intabula direct?
Numai după dezbaterea succesiunii la notar. Certificatul de moștenitor este actul de proprietate pe baza căruia se face intabularea. Fără el, dosarul se blochează.
Trebuie să fiu prezent la măsurătoare?
Este recomandat. Dumneavoastră arătați limitele proprietății, anexele și eventualele neînțelegeri cu vecinii, iar topograful le clarifică pe loc, nu după ce documentația a fost întocmită.
Nu ghiciți prețul. Primiți oferte reale pentru intabularea casei
Publicați lucrarea gratuit, descrieți situația casei și a actelor, și primiți oferte de la topografi autorizați ANCPI, verificați manual. Comparați prețul și termenul și alegeți singur.
Surse
- Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI)
- Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții
Informațiile de pe această pagină au caracter general și sunt valabile la data actualizării. Procedurile și tarifele oficiale se pot modifica. Pentru situația dumneavoastră concretă, întrebați un topograf autorizat sau biroul de cadastru competent.