O construcție ridicată fără autorizație nu apare în cartea funciară — și, din punctul de vedere al actelor, este ca și cum nu ar exista. Casa e acolo, locuiți în ea, plătiți impozit pe ea, dar nu o puteți vinde, ipoteca sau lăsa moștenire fără complicații.
Vestea bună este că, în multe situații, lucrurile se pot îndrepta. Drumul depinde de ce anume s-a construit, când, și dacă respectă regulile de urbanism din zonă.
Primul pas: certificatul de edificare
Ca să înscrieți o construcție în cartea funciară aveți nevoie de un act care să ateste că ea există legal. Când autorizația și procesul-verbal de recepție lipsesc, documentul care le înlocuiește de obicei este certificatul de edificare, eliberat de primăria localității.
El atestă, pe baza verificărilor primăriei, că respectiva construcție există și de când. Fără un asemenea act, topograful poate măsura tot ce vrea — construcția nu se va putea înscrie.
Atenție la ordinea pașilor. Mulți oameni cheamă întâi topograful, plătesc măsurătoarea, și abia apoi află de la oficiul de cadastru că lipsește actul de la primărie. Întrebați din start un prestator cu experiență ce vă trebuie înainte de măsurătoare.
Anexele gospodărești
Magazii, șuri, garaje, bucătării de vară — construite în timp, fără nicio hârtie. Sunt cel mai frecvent caz de la țară.
Regulile pentru anexe sunt mai permisive decât pentru locuințe, dar nu inexistente: contează suprafața, înălțimea, destinația și dacă respectă distanțele față de vecini. O anexă mică poate fi mai simplu de regularizat decât o extindere de casă. Nu presupuneți însă că „e doar o magazie" înseamnă că nu contează — la măsurătoare se vede tot ce este pe teren.
Ce se schimbă odată cu noua lege
Legislația din construcții și urbanism a fost modificată substanțial în 2026, iar procedurile de intrare în legalitate sunt printre cele afectate. Nu vă putem spune aici exact ce se aplică în cazul dumneavoastră, pentru că depinde de data construirii, de tipul construcției și de regulamentul local de urbanism.
Ce vă putem spune este ce să întrebați la primărie, ca să nu pierdeți un drum:
- Ce act este necesar pentru construcția dumneavoastră, în forma actuală a legii;
- Dacă este nevoie de o expertiză tehnică și de ce fel;
- Ce documente trebuie să conțină dosarul și în ce ordine se depun;
- Dacă există un termen până la care procedura este mai simplă.
Când imobilul a fost moștenit
Aici apare al doilea blocaj frecvent. Dacă succesiunea nu este dezbătută, intabularea se oprește indiferent cât de bine este făcută documentația cadastrală — pentru că, în acte, proprietarul este încă persoana decedată.
Ce se întâmplă dacă nu faceți succesiunea: imobilul rămâne pe numele defunctului, nu poate fi vândut sau ipotecat, iar cu trecerea timpului lucrurile se complică — apar noi moștenitori, unii pleacă din țară, alții nu mai pot fi găsiți. Un dosar simplu azi poate deveni un proces peste zece ani.
Ordinea corectă este: întâi succesiunea la notar, apoi cadastrul și intabularea. Pentru dosarul de la notar veți avea nevoie, printre altele, de un extras de carte funciară — dacă imobilul este deja înscris.
Dacă localitatea este în programul de cadastru gratuit
Statul finanțează înregistrarea sistematică a imobilelor pe localități întregi. Acolo unde programul ajunge, cadastrul se face gratuit pentru proprietar.
Merită verificat la primărie dacă localitatea dumneavoastră este cuprinsă și în ce etapă. Dacă da, poate fi rezonabil să așteptați. Dacă nu — și majoritatea nu sunt încă — lucrarea se face pe cont propriu.
Atenție: înregistrarea sistematică rezolvă partea de cadastru, dar nu rezolvă lipsa actelor pentru o construcție neautorizată. Acolo tot la primărie ajungeți.
Greșeli frecvente
- Se plătește măsurătoarea înainte de a verifica actele. Ordinea corectă e invers.
- Se ascunde construcția neautorizată, sperând că trece. Nu trece — se vede la măsurătoare și dosarul se întoarce.
- Se amână succesiunea. Cu fiecare an care trece, dosarul devine mai greu, nu mai ușor.
- Se presupune că „la țară nu contează". Contează la fel, doar că problema iese la iveală mai târziu — de obicei la vânzare.
- Se cere o singură ofertă. La cazurile complicate, diferența dintre prestatori nu e doar de preț, ci de experiență cu exact acest tip de situație.
Întrebări frecvente
Ce este certificatul de edificare a construcției?
Este actul eliberat de primărie care atestă că o construcție există și de când, folosit atunci când autorizația de construire și procesul-verbal de recepție lipsesc. Fără un asemenea act, construcția nu poate fi înscrisă în cartea funciară.
Pot intabula o casă construită fără autorizație?
În multe cazuri da, dar mai întâi este nevoie de un act de la primărie care atestă existența construcției. Drumul depinde de ce s-a construit, când, și dacă respectă regulile de urbanism din zonă. Verificați la primărie înainte de a plăti măsurătoarea.
Anexele gospodărești trebuie autorizate?
Regulile pentru anexe sunt mai permisive decât pentru locuințe, dar contează suprafața, înălțimea, destinația și distanțele față de vecini. Nu presupuneți că o magazie nu contează — la măsurătoare se vede tot ce este pe teren.
Ce se întâmplă dacă nu fac succesiunea?
Imobilul rămâne în acte pe numele persoanei decedate. Nu poate fi vândut, ipotecat sau intabulat pe numele dumneavoastră. Cu trecerea timpului situația se complică: apar noi moștenitori, unii nu mai pot fi găsiți, iar un dosar simplu azi poate deveni un proces peste ani.
Este necesar cadastru la succesiune?
Pentru dezbaterea succesiunii la notar aveți nevoie de identificarea imobilului, iar dacă acesta nu este înscris în cartea funciară va fi nevoie și de documentație cadastrală. Ordinea uzuală este: succesiunea la notar, apoi cadastrul și intabularea pe numele moștenitorilor.
Cum aflu dacă localitatea mea are cadastru gratuit?
Întrebați la primărie dacă localitatea este cuprinsă în programul național de înregistrare sistematică și în ce etapă se află. Acolo unde programul ajunge, cadastrul se face pe cheltuiala statului. Nu toate localitățile sunt incluse.
Cadastrul gratuit rezolvă și construcția fără autorizație?
Nu. Înregistrarea sistematică rezolvă partea de cadastru, dar lipsa actelor pentru o construcție neautorizată se rezolvă tot la primărie, prin procedura de intrare în legalitate.
Cu ce mă poate ajuta CadastruOK în situațiile astea?
Publicați lucrarea descriind situația exact cum este, cu tot ce lipsește, și primiți oferte de la topografi autorizați. Cei cu experiență în cazuri similare vă spun din start dacă se poate și pe ce drum — înainte să plătiți ceva.
Nu ghiciți prețul — primiți oferte reale
Publicați lucrarea gratuit și primiți oferte de la topografi autorizați ANCPI, verificați manual. Comparați prețul, termenul și alegeți singur.
Informațiile din acest ghid au caracter general și sunt valabile la data actualizării. Procedurile și tarifele oficiale se pot modifica. Pentru situația dumneavoastră concretă, întrebați un topograf autorizat sau biroul de cadastru competent.